Was kostet eine STWEG-Verwaltung in der Schweiz?

Eine professionelle STWEG-Verwaltung in der Schweiz kostet typischerweise ein Grundhonorar von CHF 2'500 bis 3'000 pro Jahr plus CHF 350 bis 500 pro Wohneinheit. Eine Gemeinschaft mit 6 Einheiten zahlt damit rund CHF 4'500 bis 6'000 jährlich. Gerade kleine STWEGs zahlen pro Einheit am meisten, weil sich das Grundhonorar auf wenige Parteien verteilt.

So setzt sich das Verwaltungshonorar zusammen

Das Honorar einer STWEG-Verwaltung besteht in der Schweiz fast immer aus zwei Teilen:

1. Grundhonorar (Fixbetrag pro Jahr): Damit deckt die Verwaltung den Aufwand ab, der unabhängig von der Grösse der Gemeinschaft anfällt – Jahresabschluss undJahresabrechnung, Budget, Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, Protokollführung. Marktüblich sind CHF 2'500 bis 3'000 pro Jahr. Diese Spanne nennen übereinstimmend der Beobachter, hausinfo.ch sowie Branchenquellen.

2. Betrag pro Wohneinheit: Für den Aufwand, der mit jeder zusätzlichen Partei wächst – Korrespondenz, individuelle Abrechnungen, Steuerausweise, Anfragen. Üblich sind CHF 350 bis 500 pro Einheit und Jahr.

Dazu kommen je nach Vertrag Sonderleistungen, die separat verrechnet werden: die Begleitung grösserer Sanierungen, ausserordentliche Versammlungen oder aufwändige Abklärungen. Der Stundensatz von Immobilienverwaltern liegt in der Schweiz bei rund CHF 150 bis 200.

Was reale Offerten zeigen

Die Offertenvergleichsplattform Gryps wertet tatsächliche Verwaltungsofferten aus. Die Durchschnittswerte bestätigen das Grundhonorar-Modell:

Quelle: gryps.ch, Kostenübersicht Immobilienverwaltung

Die Spannen sind gross, weil Region, Alter und Zustand der Liegenschaft sowie der Leistungsumfang stark variieren. Auch der Zustand der Gemeinschaft spielt eine Rolle: Zerstrittene STWEGs gelten als aufwändig und zahlen höhere Honorare – oder finden gar keine Verwaltung.

Warum kleine STWEGs pro Einheit am meisten zahlen

Das Grundhonorar ist ein Fixkostenblock – und der verteilt sich bei kleinen Gemeinschaften auf wenige Schultern. Aus der Verwaltungsbranche selbst wird offen bestätigt: Auch bei einer kleinen Gemeinschaft muss ein Jahresabschluss erstellt und die Versammlung organisiert und durchgeführt werden – die Versammlung dauert nicht kürzer, nur weil weniger Personen am Tisch sitzen.

Pro Einheit gerechnet führt das bei kleinen Gemeinschaften zu deutlich höheren Kosten als bei grossen. Ein Rechenbeispiel mit marktüblichen Werten (Grundhonorar CHF 2'500 + CHF 400 pro Einheit):

Eine 3er-STWEG zahlt pro Einheit mehr als doppelt so viel wie eine 12er-STWEG – für denselben Leistungskatalog. Genau deshalb stellt sich für kleine Gemeinschaften die Frage, ob sich eine externe Verwaltung überhaupt lohnt. Die Verteilung der Kosten richtet sich dabei nach den Wertquoten der einzelnen Einheiten.

Rechnen Sie es für Ihre STWEG aus: Der Rechner vergleicht die marktüblichen Verwaltungskosten mit den Kosten der Selbstverwaltung mit Eignis.

Die Alternative: Selbstverwaltung

Das Schweizer Recht schreibt für Stockwerkeigentümergemeinschaften keine externe Verwaltung vor. Die Gemeinschaft kann die Verwaltung selbst verwalten – häufig übernimmt ein Eigentümer oder eine Eigentümerin die Rolle. Selbst wenn diese Person dafür entschädigt wird, liegen die in der Praxis üblichen Beträge mit CHF 400 bis 700 pro Einheit deutlich unter einer professionellen Verwaltung.

Die eigentliche Hürde war bisher nicht das Recht, sondern der Aufwand: Jahresabrechnung nach Wertquoten, Erneuerungsfonds, Steuerausweise, Einladungen, Protokolle. Genau hier setzt Software für die STWEG-Selbstverwaltung an – sie automatisiert die Abrechnung, erstellt die PDFs und führt durch die Versammlung.

Verwaltung wechseln oder kündigen: die Rechtslage

Der Verwaltungsvertrag gilt als einfacher Auftrag und ist nach Art. 404 OR grundsätzlich jederzeit kündbar. Für einen geordneten Übergang gilt eine Information rund drei Monate vor Mandatsende als angemessen. Die Abwahl der Verwaltung beschliesst die Versammlung mit einfachem Mehr; kommt kein Beschluss zustande, können einzelne Eigentümer die Absetzung unter Umständen gerichtlich verlangen (Art. 712r ZGB).

Häufige Fragen

Quellen

• Beobachter: «Verwaltung im Stockwerkeigentum»
• hausinfo.ch: «Stockwerkeigentum selbst verwalten oder verwalten lassen?»
• gryps.ch: Kostenübersicht Immobilienverwaltung
• blog.fairwalter.com: «Welche Kosten fallen für die Verwaltung von Immobilien an?»
• prosteg.ch: «Was kostet die Verwaltung im Stockwerkeigentum?»